Por qué no podemos dar un precio por teléfono
Una de las preguntas que más escuchamos es:
«¿Cuánto costará reformar el piso?»
Por desgracia, no se puede responder con honestidad basándose únicamente en la superficie.
En Barcelona, la mayoría de los inmuebles en los que trabajamos pertenece al parque de viviendas antiguo. Son edificios construidos hace décadas, con características estructurales muy diferentes. Por eso dos pisos de la misma superficie pueden tener costes de reforma que difieran en decenas de puntos porcentuales.
Antes de preparar un presupuesto, valoramos no solo los metros cuadrados, sino también los suelos, las paredes, las instalaciones, la demolición necesaria y las particularidades del edificio.
Desde qué importe suele empezar una reforma integral
Si hablamos de una reforma integral de un piso en Barcelona, el coste mínimo suele empezar aproximadamente desde 800 €/m².
Esa referencia es posible cuando la demolición ya está hecha y el piso está preparado para comenzar la obra.
Si hay que demoler todos los acabados antiguos, el coste suele aumentar aproximadamente 50 €/m².
Es importante entender que se trata de una orientación. El presupuesto definitivo se prepara después de visitar el inmueble.
Por qué dos pisos de la misma superficie cuestan diferente
Muchas personas creen que el coste de la reforma depende solo de la superficie.
En la práctica, no es así.
Por ejemplo, dos pisos de 80 m² pueden tener costes de reforma completamente distintos.
La razón es sencilla: en el parque antiguo de Barcelona, prácticamente cada inmueble tiene sus particularidades.
Entre ellas pueden estar:
- Vigas de madera en el forjado.
- Bóvedas de ladrillo.
- Desniveles importantes en el suelo.
- Cableado eléctrico antiguo.
- Tuberías antiguas.
- Consecuencias de varias reformas anteriores.
Son precisamente esas particularidades las que determinan el coste real de los trabajos.
El suelo: una de las partes más importantes de la reforma
Uno de los primeros elementos que revisamos al visitar un piso es el suelo.
La mayoría de los pisos del parque antiguo de Barcelona se construyó sobre vigas de madera con bóvedas de ladrillo. Con las décadas de uso, la estructura cambia gradualmente su geometría, por lo que encontrar un suelo perfectamente nivelado es poco frecuente.
Nos encontramos regularmente con inmuebles donde:
- El suelo tiene una pendiente visible.
- La superficie tiene forma de «barca».
- El desnivel alcanza varios centímetros dentro de una misma habitación.
- A veces, todo el piso presenta una pendiente general.
Mientras la vivienda está vacía, muchos propietarios ni siquiera lo perciben.
Pero es después de terminar la reforma cuando se ven las consecuencias de una base irregular.
En uno de nuestros trabajos, el desnivel era de unos 14 cm a lo largo de 10 metros. La primera fotografía muestra la regularización en curso; la siguiente, el mismo inmueble después de instalar el pavimento y los rodapiés.
Por qué no basta con colocar un pavimento nuevo
Con bastante frecuencia, los clientes nos dicen:
«Pongamos simplemente PVC.»
O bien:
«Podemos colocar el laminado directamente.»
Esa opción realmente parece más barata.
Pero cualquier pavimento nuevo reproduce la geometría del suelo existente.
Al instalar los muebles, empiezan a aparecer problemas:
- Quedan huecos visibles entre el suelo y el rodapié.
- Hay que ajustar los muebles.
- La instalación de armarios empotrados se vuelve mucho más complicada.
A veces, el hueco entre el nuevo rodapié y el suelo es tan grande que cabe un dedo.
Por eso recomendamos preparar primero la base.
A continuación mostramos un trabajo real en el que participamos como contratistas de la instalación del pavimento. Antes de empezar, recomendamos regularizar la base, pero la decisión sobre esa preparación no correspondía a nuestro equipo. Las consecuencias se aprecian en las fotografías.
Por qué la solera es la base de una buena reforma
Creemos que una buena reforma empieza por preparar la base, no por elegir el pavimento.
Por supuesto, en el parque antiguo de Barcelona no siempre es posible ejecutar una solera pesada convencional.
Por eso utilizamos soluciones que permiten reducir el peso total de la construcción.
Por ejemplo, según la situación, puede emplearse una técnica de regularización ligera con mezclas especiales. Cuando es posible, añadimos una capa separadora o aislante que ayuda a reducir el riesgo de fisuras.
Cada piso necesita su propia solución.
En otro inmueble aplicamos una capa fina de mortero autonivelante. Las imágenes siguientes muestran la aplicación y la superficie justo después de extenderlo.
Por qué no vertemos la nueva capa sobre baldosas antiguas
A veces los clientes proponen dejar las baldosas antiguas y nivelar directamente sobre ellas.
Casi siempre rechazamos esa solución.
Hay dos motivos.
Primer motivo: el estado de la base antigua
En los pisos antiguos, las baldosas no siempre están tan bien adheridas como parece.
Con los años, el suelo puede cambiar su geometría y algunas baldosas van perdiendo adherencia al adhesivo. Desde fuera puede ser completamente imperceptible.
Si ejecutamos una nueva solera sobre esa base, toda la construcción nueva dependerá de la resistencia de las baldosas antiguas.
Si después empiezan a desprenderse, la nueva capa de regularización también perderá su apoyo.
Por eso preferimos obtener primero una base fiable y después realizar las siguientes fases.
Segundo motivo: la carga adicional
La mayoría de los edificios antiguos de Barcelona se construyó con vigas de madera y bóvedas de ladrillo.
Cualquier capa adicional aumenta el peso total de la construcción.
Intentamos conseguir la máxima fiabilidad añadiendo la menor carga posible al forjado existente.
Dónde se puede ahorrar de verdad
No creemos que siempre sea necesario elegir los materiales más caros.
A veces se puede reducir el presupuesto sin una pérdida importante de calidad.
Por ejemplo, si los desniveles son mínimos, se puede escoger una solución más sencilla adaptada al pavimento.
En espacios de poco uso, a veces puede utilizarse un laminado económico.
Sin embargo, en muchos casos recomendamos considerar los pavimentos de PVC actuales.
Aunque el material en sí sea más caro, la diferencia en el coste total de la reforma resulta mucho menor de lo que muchos esperan. Además, el PVC soporta mejor el uso cotidiano y dura bastante más.
Conclusión
El coste de reformar un piso en Barcelona no depende solo de su superficie.
Influyen el estado del inmueble, la calidad de la base, las instalaciones y las particularidades de los edificios antiguos.
Por eso nunca damos un precio definitivo solo por teléfono.
Valoramos más que lo que se ve en una primera visita.
Valoramos la base sobre la que se apoyará toda la futura reforma.
Solo entonces se puede preparar un presupuesto lo más preciso posible y evitar sorpresas desagradables durante los trabajos.